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自聘委託專業代管理之法律規範

適用《勞動基準法》：1、管委會可直接聘僱之勞雇關係。(2)委託第三方委任專業代管契約關係，全面適用《勞基法》，包含工時、例假日、加班費及資遣費等規定。

• 薪資不得低於政府規定的基本工資。
• 未委任第三方契約關係，無償協助辦理勞保投保單位，及依法為員工申報參加就業保險與全民健康保險。

資格與證照要求：依據《公寓大廈管理條例》第42條，社區自聘與委託專業代管理可雇用領有中央主管機關（內政部）核發認可證的管理服務人員，執行相關管理維護工作。

自聘委託專業代管理法規

• 自聘＝管委會或委託專業代管(第三方)契約成為「僱主」
• 所有法律規範與責任都由管委會或委託專業代管(第三方)契約依保險制度全責承擔
• 合法聘用警衛或總幹事，為減少管理費支出、降低成本的智慧社區實務作為
• 正確理解法規＝避免爭議、保障住戶、維護管委會權益

總幹事（事務管理人員）法律規範

法源：公寓大廈管理條例 §42、管理服務人管理辦法

• 必須持有 中央主管機關核發的認可證
• 無照執業：罰 4–20 萬元
• 認可證有效期限：5 年
• 換證需完成 16 小時回訓
• 勞健保、勞退 6%
• 特休、加班費、例假日規範
• 解僱需符合法定要件
• 請假由專業代管(第三方)契約安排代理人

警衛（管理員）法律規範

社區自聘警衛（管理員）的主要工作內容為維護社區安全、管制人車出入、收發信件包裹與環境設備監控

• 門禁管制與接待
  • 管制社區人車進出，核對訪客與車輛身分並進行登記
  • 接待來訪賓客、通報住戶
• 信件包裹收發
  • 代收信件、包裹與快遞，並作好登記或通知住戶領取
• 安全維護與巡邏
  • 依規定路線執行社區巡邏，檢查重點區域與公設狀況
  • 監視安全系統與監控畫面，防止外人侵入、偷竊或火災等意外
• 緊急事件處理
  • 受理警報訊號（如消防警報、電梯異常、緊急求救），並進行初步排除或通報相關單位
• 行政與交辦事項
  • 張貼社區公告
  • 記錄交接班事項與設備運轉狀況

合法方式

• 管委會或委託專業代管(第三方)契約成為「僱主」
• 所有法律規範與責任都由管委會或委託專業代管(第三方)契約依保險制度承擔

清潔人員法律規範

法源：勞動基準法、職安法

• 無專業證照要求
• 必須提供：
  • 勞健保
  • 勞退 6%
  • 特休、加班費
  • 職安設備（手套、防滑鞋、環境用藥安全）

園藝人員法律規範

法源：勞基法、職安法、農藥管理法

• 一般勞務工作，無證照要求
• 若涉及以下作業需符合法規：
  • 高空修剪（職安法）
  • 鏈鋸、割草機（機具安全）
  • 病蟲害藥劑噴灑（需農藥使用人員資格）

自聘委託專業代管：法律風險比較

項目	自聘	專業代管
總幹事資格	管委會自行確認認可證	第三方契約負責派任合格人員
警衛合法性	易踩保全業法紅線	第三方契約具合法許可
勞基法責任	全部由管委會承擔	第三方契約承擔
請假代班	管委會自行處理	第三方契約派遣代理

必備法律文件

• 勞動契約（總幹事／清潔／園藝）
• 個資保護條款（總幹事必備）
• 安全作業規範（警衛／園藝）
• 工作內容與權責(職務)說明書（JD）

麗邦智慧城市聯盟 / 統一編號 60159555

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